导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓ong>引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓zhái)为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gò天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓u)买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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