文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组、复工350开头的身份证是哪里的保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shā350开头的身份证是哪里的ng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济350开头的身份证是哪里的(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的(de)预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容(róng)确(què)认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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