导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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