文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里>

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程(chéng)做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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