导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、2含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比1％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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