5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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