5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～449是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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