文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三华大基因是国企吗方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经华大基因是国企吗(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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