饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说(shuō)属于(yú)金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的(de)负(fù)担(dān)，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合(hé)房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本田井读什么字，畊和耕的区别来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”田井读什么字，畊和耕的区别

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前(qián)两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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