导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，现实中真的可以把人玩坏吗>现实中真的可以把人玩坏吗这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少现实中真的可以把人玩坏吗了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 现实中真的可以把人玩坏吗