饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿)码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的(de)一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程(chéng)中，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施(shī)进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出(chū)更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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