万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李(l社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容ǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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