“现在的(de)房地产很难(nán)再(zài)出(chū)现像过去十(shí)年的(de)系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人(rén)、首席(xí)经(jīng)济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行业分化的愈(yù)加(jiā)明显，让(ràng)机(jī)构和投资者的关注度从板块(kuài)向单个标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是(shì)业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都(dōu)已(yǐ)经双杀(shā)到了(le)最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地杀(shā)到了(le)底(dǐ)部，再(zài)往(wǎng)下(xià)的空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个(gè)股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地(dì)产个股(gǔ)的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道(dào)中进(jìn)行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三(sān)个基准：有大的国(guó)资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低(dī)的、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信(xìn)贷倾向是不(bù)太(tài)愿意给(gěi)房(fáng)企(qǐ)贷款(kuǎn)的(de)，房企的主要(yào)资金来源来自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况相较(jiào)一(yī)般。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到(dào)钱，其实主要还是(shì)那些有国企背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营房企相对比较困(kùn)难(nán)，所以整个行业出现了一(yī)个很明(míng)显的分化(huà)，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方(fāng)面都(dōu)非常(cháng)明显。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的房(fáng)企在资(zī)本(běn)市(shì)场表(biǎo)现相对较(jiào)好(hǎo)，但没有国资背景(jǐng)的(de)民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最(zuì)后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的(de)成本优势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它(tā)的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是(shì)不(bù)是行业(yè)内的最低水(shuǐ)平(píng)；利(lì)润率是(shì)不是行业内最高的；融(róng)资(zī)成本是否(fǒu)是行业(yè)内最低的(de)；建安(ān)成本是否也是(shì)业内最(zuì)低的；这些都(dōu)是我们看重的(de)一家房企(qǐ)的(de)综(zōng)合成本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能够同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国武夷等(děng)国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建发(fā)展(zhǎn)、京投发展、光明地产(chǎn)、云(yún)南城投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城(chéng)投控股(gǔ)等国央企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看出(chū)，即(jí)便是(shì)有着较(jiào)稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得(dé)注(zhù)意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地(dì)方国企开始大举扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又进一步考验着国(guó)央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备(bèi)优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以(yǐ)及过(guò)于激进的(de)扩张拿地节奏也有可(kě)能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一(yī)家(jiā)房企进行举例(lì)，它从2018年(nián)开始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净借贷(dài)比例都(dōu)维(wéi)持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明(míng)显感(gǎn)觉到(dào)机会来了，其开(kāi)始在(zài)一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与此(cǐ)同(tóng)时，该房企新购入地块也实现了快(kuài)速(sù)的开盘(pán)利(lì)用率，预(yù)计今年会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类企(qǐ)业就符(fú)合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特(tè)点。一方面(miàn)，在于它本身储备了很多(duō)弹药，去(qù)年(nián)拿(ná)地超(chāo)1000亿(yì)元，且其(qí)中一(yī)半在一线城市，另外(wài)一半也主要集(jí)中在(zài)强二线和二线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是(shì)有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让(ràng)人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民(mín)营企(qǐ)业的影子。虽(suī)然说，见到机会时要出手，但出(chū)手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如(rú)果负债率(lǜ)扩(kuò)张得太快，但(dàn)未来的(de)两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看房企的(de)净负债率水平，在(zài)我看来，这(zhè)个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道(dào)红线”对房企的净负(fù)债率要求(qiú)不得高(gāo)于100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么(me)快，所(suǒ)以要规避公司净(jìng)负债率(lǜ)提(tí)高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂(mào)、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等(děng)房企2022年净负债率都(dōu)在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对比的是，华润置(zhì)地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在践行较积极的(de)拿地策略的同(tóng)时，也(yě)较好(hǎo)地控制(zhì)了(le)公司的扩张(zhāng)速度与净负(fù)债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国(guó)央企与民营房企(qǐ)，但在各维(wéi)度(dù)的实际(jì)表现上，国(guó)央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资成本更(gèng)低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到想融(róng)就融(róng)，这样，国央(yāng)企自然而然就具(jù1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗)有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就没(méi)有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大流通股东(dōng)中新进(jìn)了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置(zhì)混(hùn)合型证券投资基(jī)金”“全(quán)国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿(ā)巴(bā)马资产管理有限公司(sī)就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根(gēn)据(jù)一季报，该资产(chǎn)公司的(de)几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的(de)基本面表(biǎo)现存在一定关系(xì)。2020年以来(lái)的(de)近三年时(shí)间，房地产市(shì)场整体1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗在走“下坡路”，但(dàn)作(zuò)为(wèi)杭州本(běn)土房(fáng)企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是(shì)表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维度都表(biǎo)现(xiàn)了(le)较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归(guī)母净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现同(tóng)比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年(nián)一(yī)季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实(shí)现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身业绩的持(chí)续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集(jí)团扎根杭州的战略布(bù)局关系(xì)密切。根(gēn)据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成营收来(lái)自杭(háng)州地(dì)区，而在2021年，杭州地区(qū)的(de)营收比(bǐ)重(zhòng)只(zhǐ)占到(dào)近六成。近三年持续稳居杭州房企销售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江集团在杭州(zhōu)的(de)土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住(zhù)在杭(háng)州网数据(jù)显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年(nián)在(zài)杭拿地金(jīn)额依次(cì)为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续(xù)稳居杭(háng)州的本土第(dì)一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在杭州(zhōu)的(de)较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名(míng)迅速提升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名已冲(chōng)进前(qián)十(shí)，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江(jiāng)集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构的集(jí)中调(diào)研(yán)。滨(bīn)江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点(diǎn)移(yí)至存量赛(sài)道

　　机(jī)构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产开发(fā)只是房(fáng)地(dì)产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材(cái)料供应商，而下游应用行业主要(yào)包括中(zhōng)介(jiè)服务、家用(yòng)电器(qì)、物(wù)业(yè)管理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地(dì)产开发环节与上(shàng)游(yóu)材料端(duān)息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业(yè)在(zài)进入存量房时(shí)代，所(suǒ)以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性(xìng)的家装(zhuāng)家(jiā)居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来(lái)越大，随着(zhe)时(shí)间的增加，内装更(gèng)新的需求(qiú)也会越来越多(duō)。美国过去(qù)的数据充分说明了这一(yī)点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具消费的增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们(men)相对看好和(hé)内装相(xiāng)关的行(xíng)业(yè)，例如(rú)消费建材(cái)、家(jiā)居装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中(zhōng)相关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们(men)分(fēn)别(bié)是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在月线连收(shōu)七根阳(yáng)线的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例(lì)，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及(jí)销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季度报告显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季报的十(shí)大流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早(zǎo)已成为(wèi)基金重(zhòng)仓(cāng)股的(de)天下，彼时包括(kuò)公(gōng)募的中(zhōng)欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都在(zài)其(qí)中出现，占据了半(bàn)壁江山。需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，中欧(ōu)的(de)两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的(de)产品(pǐn)，首季其同时重(zhòng)仓的房地产产业链股票还(hái)有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的(de)家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素一(yī)度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块中年(nián)内表现(xiàn)最好的(de)是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无(wú)论是营(yíng)收还是归母净利润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流(liú)通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一(yī)季报中他(tā)管理的广发策略优选和(hé)广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这(zhè)两只产品也(yě)成为(wèi)志邦(bāng)家居十大流通股(gǔ)股东(dōng)中仅有的(de)两只公募(mù)。有意(yì)思的是，他似(shì)乎对于(yú)定制家居(jū)类标(biāo)的情有独钟，在(zài)另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品(pǐn)均(jūn)登(dēng)榜十(shí)大流通(tōng)股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业股也(yě)越(yuè)来越(yuè)被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前(qián)述(shù)上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物(wù)业服务不是(shì)一(yī)个高毛利的行(xíng)业(yè)，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选公司(sī)还是希(xī)望挣的是市(shì)场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的(de)绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高的，每(měi)年到期(qī)的合同(tóng)里提价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到(dào)产(chǎn)品提价的公司很少，因(yīn)为物业公司很容(róng)易(yì)一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这(zhè)些固定人员(yuán)成本的年度增长，不过服(fú)务没有特(tè)别好，客户(hù)没有那么满(mǎn)意(yì)，能做到提价(jià)难度是非常大(dà)的。但是该公司能在业(yè)内做到(dào)到期之后提价率(lǜ)比较高，这跟它(tā)的定位和(hé)比(bǐ)较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗