饱受争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出(chū)了意见顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场(chǎng)交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于(yú)房地(dì)产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同(tóng)意，可在(zài)规(guī)定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部(bù)门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中介公司(sī)将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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