5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)一本书多重，一本书多重有一斤吗，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶一本书多重，一本书多重有一斤吗(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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