文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(à我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门n)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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