万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在(zài)北(běi)京(j年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停īng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中赫的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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