导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子p>

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子