饱受争议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规(guī)范(fàn)房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪(jì)机构存(cún)在利(lì)用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事(shì)项并未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费。嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)要(yào)合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综合(hé)措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规(guī)嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的(de)细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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