导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yō巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思ng)有(yǒu)住巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并(bìng)不(bù)是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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