近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实(shí)际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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