饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十(shí)方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城(chéng)小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成(ch小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)éng)交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造(zào)成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低的(de)中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事(shì)人(rén)出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费用对(duì)市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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