近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分(fē龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思n)配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jī龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思n)收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市(shì龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思)场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思