近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露(lù)文(wén)件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分(fēn)敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。<敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思/p>

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较(jiào)为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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