OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低(dī)开，此后(hòu)二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益率高的(de)产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗dù)重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能(néng)、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么(me)多储备(bèi)租户，之前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平(píng)的(de)大(dà)平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的(de)不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和张江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开发(fā)的(de)储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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