导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处)益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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