文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期竹荪煮多久(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付(fù竹荪煮多久)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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