OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应(yīn至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号g)对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新(xīn)度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目(mù)前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了(le)一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化(huà)解至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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