万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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