近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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