饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房(fáng)地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意(yì)，可(kě)在规定(dìng)的收费(fèi)标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容(róng)和(hé)收费标寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细(xì)则，还需要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思势地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司(sī)可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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