导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）蝴蝶会采蜜吗trong>中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）蝴蝶会采蜜吗rong>户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

<蝴蝶会采蜜吗p>　　

　　

　　

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　

　　

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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