文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思ong>预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(q十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思ī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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