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为什么福建女人不能娶存量时代，机构布局地产“风物长宜放眼量”，精耕细作个股成共识

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后为什么福建女人不能娶的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时(shí)代(为什么福建女人不能娶dài)，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

为什么福建女人不能娶>　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来，南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　存量时代(dài)，机构布局地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”，精耕细作个股成共(gòng)识(shí)