近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红华大基因有国家背景吗水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)华大基因有国家背景吗券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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