OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续(xù)此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。拙荆是什么意思，拙荆是什么意思

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易(yì)日(rì)场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资(zī)产就(jiù)回(huí)调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)拙荆是什么意思，拙荆是什么意思旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目(mù)出(chū)租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告(gào)引起(qǐ)了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客(kè)户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化(huà)为实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信心(xīn)。”

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