近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(q身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么ī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也称。

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