饱受(shòu)争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如收(shōu)取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地im医学上是什么意思产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明(míng)确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价(im医学上是什么意思jià)即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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