5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yān为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别g)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是(shì)在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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