文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的(de)？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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