5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的(de)两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不(bù)确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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