近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收串子是什么意思网络，足球串子是什么意思益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REIT串子是什么意思网络，足球串子是什么意思s的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(x串子是什么意思网络，足球串子是什么意思ǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是(shì)年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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