饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的(de)大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价(jià)值不菲(fēi)的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费多少由各(gè)中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构在(zài)具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地产经纪(jì)机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各(gè)城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有(yǒu中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗)利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这(zhè)对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者(zhě)处于弱势(shì)地(dì)位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来承担(dān)。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的(de)基(jī)础上(shàng)，再次(cì)向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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