饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资(zī)标准，综合计(jì)算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人签字(zì)确空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同(què)认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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