5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金(jīn黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月)重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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