5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公司，一季海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的(de)融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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