文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别(bié晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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