万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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