导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而(ér)事现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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