近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也(yě)称。

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